RATEIO DAS DESPESAS CONDOMÍNIAIS

DA LEGALIDADE E APLICABILIDADE 

Ao ser sancionado, em 02 de agosto de 2004, a Lei 10.931 ficou mais conhecida pelo propósito de trazer incentivos à construção civil, entretanto, trouxe também alterações no Código Civil, que afetam o cálculo das despesas nos condomínios.

A primeira mudança refere-se ao cálculo da fração ideal, que na redação original do Novo Código Civil determinava que a fração ideal de cada unidade, no solo e demais coisas comuns, seria proporcional ao valor da correspondente unidade mobiliária em relação ao conjunto da edificação.

Esta prescrição trouxe profundas modificações nos critérios de cálculo, uma vez ter sido substituído o critério aritmético de proporcionabilidade entre a área privativa e a área total da construção.

Isto resultou em uma polêmica sobre a questão, especialmente pela ausência de estipulação de critérios para orientar o cálculo, que torna determinação mais objetiva, uma vez ser notório que unidades com a mesma área privativa não possuem necessariamente o mesmo valor de mercado, em função de fatores mercadológicos que valorizam ou desvalorizam o imóvel.

A alteração em referência restaurou a redação contida na Lei de Incorporações e Condomínios (4.591/64), que não impõe um critério do cálculo para a fração ideal, mas somente seja identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Como o Novo Código Civil trouxe à determinação que a contribuição nas despesas condominiais seria proporcional à respectiva fração ideal, a forma anterior resultava em maior pagamento pela unidade mais valiosa.

A modificação promovida pela Lei 10.931 também restaura o sistema vigente desde 1964, previsto na Lei de Incorporações e Condomínios, cujo rateio das despesas do condomínio se fará pela fração ideal da propriedade, salvo disposição em contrário na Convenção de Condomínio.

Esta correção representa uma resposta às críticas decorrentes da imposição trazida pelo Novo Código Civil, que engessava a questão, pois agora deixa ao incorporador ou aos próprios condôminos a tarefa de decidir sobre a estipulação do rateio das despesas, pois são eles que sabem como os condôminos gastam e o que devem pagar.

 A maior vantagem da alteração nos dispositivos legais citados refere-se à liberdade de se escolher o critério das despesas, que podem tomar como base o custo-benefício, especialmente com base nas prescrições do art. 1340 do Novo Código Civil, que trata das despesas referentes às áreas comuns.

 CONSIDERAÇÃO FINAL

Qualquer modificação na forma de rateio das despesas condominiais deverá ser referenciada na alteração da Convenção do Condomínio, respeitando-se o quorum legal para tal finalidade. Qualquer arranjo não fundamentado nos preceitos legais é nulo em sua aplicabilidade.

São Paulo, 09 de setembro de 2008. 

ALVARO AUGUSTO M. DO PRADO

Consultor Condominial